開征物業(yè)稅，即對(duì)土地、建筑物按市場(chǎng)價(jià)值征收的房產(chǎn)稅，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和分稅制的有機(jī)組成部分，有利于引導(dǎo)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，有利于調(diào)整中央政府與地方政府的關(guān)系，完善分稅制財(cái)政體制，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)稅制，促使地方政府注重提供公共服務(wù)，但不宜作為房?jī)r(jià)調(diào)控工具。

開征物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，利大于弊，但具體推進(jìn)時(shí)要盡量減少征收阻力。一要循序淅進(jìn)，二要簡(jiǎn)化報(bào)稅和征管程序，三要政府讓利、減少爭(zhēng)議，四要調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

征收物業(yè)稅的難點(diǎn)

目前，全球有130多個(gè)國(guó)家或地區(qū)（包括大多數(shù)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家）課征各種形式的物業(yè)稅（即對(duì)土地、建筑物按市場(chǎng)價(jià)值征收的房產(chǎn)稅）。物業(yè)稅為地方稅，一國(guó)之內(nèi)各地的稅業(yè)稅并不統(tǒng)一。

物業(yè)稅的征收流程通常是，由稅務(wù)部門或?qū)ｉT的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門每隔若干年評(píng)估一次房地產(chǎn)價(jià)值，以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)乘以估價(jià)折價(jià)率，再減去減稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目，得到應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值乘以稅率，減去稅收抵免額，得到應(yīng)納物業(yè)稅額。

物業(yè)稅稅率一般在0.5%－2%左右，不同用途的房地產(chǎn)適用的物業(yè)稅稅率通常不同，并且不同財(cái)政年度稅率也可能不同。

物業(yè)稅征收過程中涉及土地房屋產(chǎn)權(quán)界定、房地產(chǎn)估值、稅款催收、追繳欠款和滯納金、物業(yè)稅與個(gè)人所得稅之間是否存在抵免關(guān)系、稅務(wù)行政復(fù)議、訴訟等。物業(yè)稅的征收成本有可能會(huì)比較高。物業(yè)稅納稅人的稅負(fù)與收入有可能不匹配，這些都是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”的難點(diǎn)。

物業(yè)稅不宜作為房?jī)r(jià)調(diào)控工具

目前有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)盡快開征物業(yè)稅，以調(diào)控過高的房?jī)r(jià)。我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否過高難以人為認(rèn)定，開征物業(yè)稅難以達(dá)到抑制房地產(chǎn)價(jià)格的目的。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難易程度，主要是受供給彈性和需求彈性的影響。當(dāng)需求彈性越大，價(jià)格上升時(shí)消費(fèi)者就容易找到替代品，因而生產(chǎn)者承擔(dān)的稅負(fù)就不容易轉(zhuǎn)嫁；當(dāng)供給彈性越大，價(jià)格上升時(shí)，生產(chǎn)者承擔(dān)的稅負(fù)就容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而進(jìn)一步提高產(chǎn)品的價(jià)格。

對(duì)住房征收的物業(yè)稅增加了物業(yè)需求方的成本，抑制了物業(yè)需求，有利于降低房?jī)r(jià)，但也增加了物業(yè)需求方的困難。另一方面，對(duì)土地征收的物業(yè)稅可能部分或全部轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)需求方（轉(zhuǎn)嫁程度取決于物業(yè)的供給彈性和需求彈性的對(duì)比），這會(huì)抬高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性較小（如滿足剛性需求的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)），那么征收物業(yè)稅有可能抬高了房?jī)r(jià)，抑制了市場(chǎng)的正常交易活動(dòng)。實(shí)際中，房?jī)r(jià)的決定因素是很復(fù)雜的，正常水平的物業(yè)稅算不上房?jī)r(jià)的決定因素。

從世界各國(guó)開征房產(chǎn)稅前后房?jī)r(jià)指數(shù)的情況看，物業(yè)稅并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理想工具。英國(guó)的物業(yè)稅(council tax)是由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府于1993年開始征收的。征稅對(duì)象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產(chǎn)價(jià)值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金，從1993年至今，英國(guó)房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

18世紀(jì)末美國(guó)的紐約州最早對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅，到19世紀(jì)中期，美國(guó)各州已經(jīng)普遍征收物業(yè)稅，但物業(yè)稅的普遍征收并沒有改變美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)扣除通貨膨脹后1997年至2006的房?jī)r(jià)上漲57%，其中2000年至2006就上漲43%。而2006年以來美國(guó)房?jī)r(jià)則大幅下跌，波動(dòng)不小。

韓國(guó)2003年至2007年的高房地產(chǎn)稅負(fù)，抑制了需求，抑制了正常交易，但沒有抑制高房?jī)r(jià)。盧武鉉政府上臺(tái)伊始，為抑制高房?jī)r(jià)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)的政策，包括 “新建城市或居住區(qū)，擴(kuò)建住房，籌資建設(shè)100萬套低收入和無房戶的住房”“規(guī)范住房貸款”“ 轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%-36%提高到50%”“將擁有多處住房個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)稅提高六成”等措施，2007年，再次把資本收益稅提高到60%，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買6億韓元（約合300萬人民幣）以上的住宅，應(yīng)交納的“綜合房地產(chǎn)稅”將是普通住宅的8倍，購(gòu)買豪宅還要承擔(dān)一些其他額外產(chǎn)生的費(fèi)用。

但這些政策不但沒有抑制高房?jī)r(jià)，反而使得房?jī)r(jià)居高不下，甚至繼續(xù)攀升。尤其是提高資本收益稅這一項(xiàng)，抑制了房地產(chǎn)市里正常交易，那些有多套住房的人，寧愿把房屋放到租賃市場(chǎng)中，也不愿意出售。房屋交易量的減少，也從另一個(gè)角度助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，僅2005年到2006年，這一年間，韓國(guó)平均房?jī)r(jià)就上漲了13.8%，首爾地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到24%以上。

開征物業(yè)稅的具體設(shè)想

征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，利大于弊，但具體推進(jìn)要循序漸進(jìn)，盡量減小征收阻力，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

第一，要循序漸進(jìn)。在開始征收時(shí)，納稅范圍可以小一些，稅率可以低一些，盡量減小征收阻力。這個(gè)道理類似于1980年我國(guó)開始征收個(gè)人所得稅，征稅范圍小，實(shí)際稅負(fù)輕。而且主要采用代扣代繳的方法，雖然當(dāng)時(shí)征上來的稅款少，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，目前個(gè)人所得稅已成為國(guó)內(nèi)稅收的第四大稅種，在部分地區(qū)已成為地方稅收的第二大稅種，是地方財(cái)政收入的主要來源。

第二，要簡(jiǎn)化報(bào)稅程序。國(guó)際上物業(yè)稅普遍征收成本高，最主要原因是很多國(guó)家都是以物業(yè)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)稅，而對(duì)房地產(chǎn)市價(jià)的評(píng)估，需要非常專業(yè)的人員和較長(zhǎng)的時(shí)間，這就大大增加了征收成本。我們建議對(duì)住宅房地產(chǎn)開始按市場(chǎng)價(jià)值征收物業(yè)稅時(shí)，可由房地產(chǎn)所有者自行申報(bào)房地產(chǎn)評(píng)估值，但政府有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)規(guī)定一個(gè)可供調(diào)整的范圍（如以當(dāng)?shù)胤抗芫痔峁┑闹笇?dǎo)價(jià)上下浮動(dòng)一定區(qū)間），以抑制納稅人過分低報(bào)房地產(chǎn)評(píng)估值的行為。其次可優(yōu)先采用代扣代繳的方法，而不是國(guó)際上大部分國(guó)家采用的自行申報(bào)。可充分利用居委會(huì)、房管局等部門進(jìn)行代扣代繳，納稅人自行申報(bào)制度只作為可選擇性的配合制度。

第三，政府要讓利、減少爭(zhēng)議。物業(yè)稅納稅人為房地產(chǎn)所有人，產(chǎn)權(quán)不清晰的房地產(chǎn)，可暫不征收物業(yè)稅。征稅對(duì)象可依住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)而不同。

第四，要調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。應(yīng)給地方政府一定的物業(yè)稅征稅范圍或稅率的決定權(quán)，充分調(diào)動(dòng)地方政府征收物業(yè)稅的積極性，作為完善中央與地方分稅制財(cái)政體制的試點(diǎn)。

作者為中國(guó)人民銀行研究局副研究員